공인중개사 부동산학개론 개발론 기출문제 기출지문 정리

• 흡수율분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.
• 시장분석은 특정부동산에 관련된 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것이다.
• 시장성분석은 부동산이 현재나 미래에 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.
• 예비적 타당성분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
• 인근지역분석은 부동산개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.

 

• 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는데 도움을 주는 것으로, 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
• 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
• 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
• 시장성분석 단계에서 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장상황에 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.

 

 

 

 

• 토지 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
• 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식으로서, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.
• 지주공동사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지 소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.
• 컨소시엄 구성방식은 출자회사간 상호 이해조정이 필요하다.
• 사업위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.

 

• 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발.관리.처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.
• 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
• 토지소유자가 제ㄷ공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고 개발된 부동산을 제공된 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환방식에 해당된다.
• 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.
• 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급 (청산) 사업방식에 해당된다.

 

• 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식을 사업수탁방식이라 한다.
• 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발.공급하는 방식을 신탁개발방식이라 한다.
• 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품은 토지신탁이 아니다. [신탁회사가 분양.임대 등을 통해 발생한 수익]
• 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치.지목.면적.등급.이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.

 

 

 

 

극히 열악	주거환경개선사업
열악	재개발사업
양호	재건축사업

 

• 프로젝트 파이낸싱은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.
• 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.
• 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당된다.
• 도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

 

• 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
• 부동산개발사업의 위험은 법률적 위험, 시장위험, 비용위험 등으로 분류할 수 있다.
• 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나다.
• 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 법률적 분석을 소홀히 한 결과이다.

 

• 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험이다.
• 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
• 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인.허가 지연위험은 시행자 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험에 해당한다.
• 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.