공인중개사 부동산학개론 정책론 기출문제 기출지문 정리

부동산정책 기초

• 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다.
• 용도지역.지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적.행정적 장치이다.
• 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.
  [불로소득적 증가분 = 개발이익환수제] [초과 개발이익 발생 = 개발부담금]
• 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다.
• 보금자리주택의 건설.공급은 정부가 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이다.

정부 직접개입	공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임대주택
정부 간접개입	취득세, 종합부동산세, 개발부담금, 배부비율(LTV)

 

• 토지이용에 있어서 용도지역.지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다.
• 주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.
• 토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다.
• 분양가상한제는 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다.
• 주택보급률이 100%를 넘게 되더라도 정부는 주거환경의 문제, 복지 등의 질적 문제를 해결하기 위하여 주택시장에 개입할 수 있다.

 

 

 

 

• 부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 간접개입방식이다.
• 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.
• 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.
• 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.
• 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.

 

• 개발권양도제(TDR)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.
• 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.
• 부동산개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지매입과 보상과정에서 발생하는 사업 시행자와 피수용자 사이의 갈등이다.
• 개발부담금 부과 제도는 정부의 간접적 시장개입수단이다.
• 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.

 

• 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
• 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자간에 갈등이 발생하기도 한다.
• 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분이다.
• 개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등을 종래의 용도규제가 강화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있다.

 

 

 

 

시장실패

• 외부효과란 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.
• 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.
• 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.
• 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다.
• 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.

 

• 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.
• 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회적 적정 수준보다 적게 생산되는 과소생산의 문제가 발생할 수 있다.
• 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.
• 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.
• 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.
• 공공재는 정부만 비용을 부담하는 것은 아니다. 조세부과를 통해 비용을 부담하게 한다.
• 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.
• 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

 

 

 

 

주택정책

임대료 규제	단기	수요량 증가, 공급량 감소 없음
	장기	공급량 감소
	단기적인 실효성이 있는 제도, 초과수요현상 발생
임대료 보조	단기	수요 증가, 임대료 상승, 임대인 초과이윤
	장기	공급 증가, 임대료 하락, 임대인 정상이윤
	장기적인 실효성이 있는 제도

• 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급이 감소하지 않으므로, 단기적인 실효성이 있는 제도이다.
• 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
• 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
• 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.
• 임대료 규제는 임대부동산의 질적으로 악화시키고 기존 세입자의 주거이동을 저하시킨다.
• 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 초과수요현상이 발생한다.

 

• 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락효과가 작아질 수 있다.
• 공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있다.
• 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.
• 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.
• 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.