공인중개사 부동산학개론 시장론 기출문제 기출지문 정리

부동산시장의 기본개념

• 부동산시장은 지역의 경제적, 사회적, 행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요.공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.
• 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
• 부동산시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 개별성과 관련이 깊다.
• 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
• 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.

 

• 부동산시장에서는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.
• 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
• 할당효율적시장은 과소 또는 과대평가된 부동산이 존재하지 않는다.
• 부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.
• 개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.

 

약성 효율적 시장	과거 초과이윤 없다.
준강성 효율적 시장	과거, 공표 초과이윤 없다.
강성 효율적 시장	과거, 공표, 공표되지 않은 초과이윤 없다.

 

• 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다.
• 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다.
• 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없다.
• 불완전시장도 할당효율적시장이 될 수 있다.
• 부동산증권화 및 실거래가신고제도 등 우리나라 부동산시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.
• 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 이루어질 수 있다.
• 진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.
• 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장을 불균형을 초래하기도 한다.
• 부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

 

 

 

 

상향여과	저소득층이 고소득층으로 [재개발, 수선, 개량]
하향여과	고소득층이 저소득층으로

• 고소득층 주거지와 인접한 저소득층 주거지는 할증을 받는다.
• 저소득층 주거지와 인접한 고소득층 주거지는 할인을 받는다.
• 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생한다.

 

• 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다.
• 개인은 주어진 소득이라는 제약조건 하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다.
• 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.
• 주택의 상향여과는 하위계층의 사용주택이 수선, 개량을 통해 상위계층의 사용주택으로 전환 되는 현상이다.
• 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다.

 

• 주거분리는 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
• 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 할증 되어 거래되고 고소득층 주택은 할인되어 거래된다.
• 저소득층은 다른 요인이 동일한 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
• 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.
• 주거분리는 도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

 

• 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.
• 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라고 한다.
• 공가의 발생은 주거지 이동과 관계 있다. [공가가 발생하여야 주거이동이 가능하다.]
• 주거분리는 소득과 관계하여 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.
• 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위게층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

 

• 강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.
• 부동산시장에서 정보의 비대칭성은 가격형성의 왜곡을 초래할 수 있다.
• 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을 수록 균형가격의 하락폭은 커진다.
• 일반적으로 부동산은 일반재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정지원분야의 역할이 더욱 중요하다.
• 부동산은 다양한 공적, 사적 제한이 존재하며, 이는 부동산 가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

 

 

 

 

지대이론

입찰지대이론	알론소	튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.
		운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.
		지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최대지불용의액이라 할 수 있다.
		도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
		교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거 한계점이다.

차액지대설	리카도	비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 본다.
		경제적 잉여
		토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다.

위치지대설	튀넨	다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
		거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다.
		수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다.

절대지대설	막스	소유 자체가 지대의 발생요인이다.
		경제적 잉여가 아니고 생산비이다.
		지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생한다.
		토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다.
		지대는 토지의 사유화로 인해 발생한다.

준지대	마샬	한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성한 이론이다.
		준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.
		토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
		고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.
		준지대는 영구적이 아닌 반영구적인 지대의 성격을 가지는 소득으로 본다.
		단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득을 말한다.

 

 

 

 

 

도시공간구조이론

선형이론	호이트	도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 중 교통노선에 따라 쐐기형(부채꼴) 지대 모형
		주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인
		저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정
		고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지

다핵심이론	해리스 울먼	도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성
		상호편익을 가져다주는 활동의 집적지향성을 다핵입지 발생 요인 중 하나로 본다.

동심원이론	버제스	점이지대는 고소득층 주거지역보다 도신에 가깝게 위치
		도시생태학적 관점에서 접근

입찰지대곡선

알론소

여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선

마찰비용이론

헤이그

교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.

최대수요이론

뢰시

수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치