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부동산 개념

• 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.
• 부동산학의 연구대상은 부동산 활동 및 부동산 현상을 포함한다.
• 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.

 

• 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 법률적, 기술적, 경제적 측면 등의 복합 개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
• 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적, 기술적, 경제적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

복합개념	법률적, 기술적, 경제적
종합식 접근방법	법률적, 기술적, 경제적 측면 등의 복합개념
복합부동산	토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루는 부동산활동

• 부동산학의 일반원칙으로서 능률성의 원칙은 소유 활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.

일반원칙 - 능률성	최유효이용
일반원칙 - 안전성	거래사고
일반원칙 - 경제성	경제원칙
일반원칙 - 공정성	관계개선

 

• 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
• 기술적 개념의 부동산은 공간, 자연 등을 의미한다. [무형]
• 경제적 개념의 부동산은 생산요소, 자산 등을 의미한다. [돈]
• 법률적 개념의 부동산은 제도적인 측면을 의미한다.

 

• 준부동산은 등기. 등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
• 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합 부동산이라 한다
• 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
• 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.
• 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
• 정착물은 토지의 일부로 간주되는 종속정착물과 토지와 서로 다른 독립정착물로 구분된다.

 

 

 

 

부동산 분류

휴한지	지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지
맹지	타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지
후보지	상호간의 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지 (전환된 토지 = X)
이행지	용도지역 내에서 전환되고 있는 지역의 토지 (전환된 토지 = X)
법지	소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지
택지	주거지역, 상업지역, 공업지역 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지
획지	가격수준이 비슷한 일단의 토지
표준지	지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 토지
표본지	행정구역, 용도지역, 이용상황별로 선정한 대표적인 필지
나지	지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지
건부지	지상에 있는 건물에 의하여 사용, 수익이 제한되는 토지
포락지	물에 침식(절토)되어 수면 밑으로 잠긴 토지
빈지	바닷가, 바다와 육지사이의 해변토지
소지	개발전 토지
부지	도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지
선하지	고압선 아래의 토지
공지	건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지

 

 

 

 

부동산의 특성

부증성	독점소유욕 지대, 지가 발생 최유효이용 입지경쟁 유발 집약화 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 차제의 양을 늘릴 수 없다. 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외 아니다.
부동성	부동산활동이 국지화 외부효과 발생 임장활동 지역분석 조세수입 근거
영속성	소모를 전제로 하는 재생산 이론과 감가상각 이론이 적용되지 않는다. 장기배려 가치보존력 우수 부동산관리 중요 소유함으로써 생기는 자본이익, 이용하여 생기는 운용이익 발생 직접환원법 적용 가능
개별성	일물일가의 법직 배제 대체관계 제약 개별화
용도의 다양성	이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 늘릴 수 있다.